【海南買房】物業管理服務費包括什么，物業管理費的測算

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物業費是物業管理服務公司根據物業管理服務協議為物業使用人或所有人提供物業管理服務，物業管理服務使用人或所有人依據物業管理服務協議應當付出的費用。物業費包括：物業管理服務地區的綠化養護費用、清潔衛生費用、秩序維護費用、辦公費用、物業共用設施設備與共用部位的日常運行維護費用與保險費用、物業管理服務公司固定資產折舊、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費、經小區業主同意的其它費用等。

恰逢《物業服務收費管理辦法》（下稱“辦法”）的出臺，為物業管理收費提供了法律依據。根據“辦法”，物業管理費的構成分三個部份：

一）開始建設單位繳交的住宅區公用設施專用基金；
       二）業主繳交的住宅維修基金和公用設備更新儲備金；
       三）業主繳交的住宅區公共性服務費。前兩部份，“辦法”已做出明確的繳納辦法，設立專帳管理，專款專用。

第三部份住宅區共性服務費，“辦法”也明確了費用項目，可如何根據項目費用發生，確定這部份的物業管理費，筆者就此淺見，與諸位共同商討。
       對于住宅、樓宇等物業的管理，現在尚存在不同組織形式的管理方式，不論哪種組織形式的管理，都須發生管理費用，費用的來源會有所不同。現認為較為科學的物業管理是實現社會化、專業化、市場化、服務經營型的物業管理模式，實行政府主管部門行業管理，業主自治與物業管理公司專業服務相結合的管理體制，因此管理費來源于為主。本著“取之于用戶、用之于用戶，收支平衡，略有結余”的原則，就是說管理公司所從事的管理活動是微利行業，而依據《中華人民共和國公司法》設立的公司，“公司是以營利為目的的社團法人”，這一定義包含著特征之一：“公司是以營利為目的的經濟組織。”為此物業管理費在定價、批準、執行過程中，勢必會遇到物業管理公司與業主在利益上的矛盾和沖突。因此需要政府主管部門行業管理，協調兩者之間的利益。物業管理費的測算要公開、公平、合理，保證物業管理有可靠足夠的經費來源，維持物業管理良性循環發展。

物業管理費的測算，在堅持以上原則和注意處理問題的基礎上，如何測算，分以下幾個步驟：

一）根據住宅區的規模、檔次和管理目標，設立崗位，配備相應能力的人力資源。

二）估算住宅區進行統一管理，達到確定的管理目標，所發生的各類各種費用。

三）考慮統一管理能取得的社會效益、環境效益和經濟效益。
       按照上述步驟和根據“辦法”中住宅區公共性服務包括項目，假設以年為核算周期，以下發生的各種費用分別設為：
       1、管理、服務人員的工資和按照辦法提取的福利費（A）
       2、公用設施、設備維修、保養和公用設備日常運行費（B）
       3、綠化管理費（C）
       4、清潔衛生費（D）
       5、保安費（E）
       6、辦公費（F）
       7、法定稅費（G）。

目前從事物業管理正常繳納稅費有兩項，即營業稅和城建教育附加費。由于住宅區內不同類型建筑，建筑標準、規格、檔次、配套設施不同，如住宅、大廈等。因此分攤到某個建筑單體根據管理檔次要求發生費用不同，所以物業管理還要根據不同建筑物功用不同，管理標準、檔次的不同，劃分不同單體發生費用所相應的經營額，分別X1X2X3…XK0因此物業管理費分攤到各個單體之后，則：X=X1+X2+X3+…+XK

由于公司核算成本費用一般以年為單位，可是落實到收取物業管理費，以年為限則太長了，一般認為以月為單位收取醉佳，醉為合理，所以總經營額落實到每月應為X/12。那么每月攤到各個單體建筑分別為X1/12、X2/12、X3/12…XK/12。按總面積分攤物業管理費，如總面積為S，各單體面積分別為S1、S2、S3、SK，S=S1+S2+S3……+SK0因此測算公共性服務費標準綜合平均指標數Y=X/12S（單位：元/米2·月）變簡稱綜合平均指標數。按某單位面積分攤到每個單體公共性服務費標準（單位：元/米2·月）則為：
       Y1=X1/12S1，Y2=X2/12S2，Y3=X3/12S3，…，YK=XK/12SK，K指住宅區內物業管理K個獨立單體建筑。

從上述關系推論結果看出，標準綜合平均指標數Y，只是反映物業管理服務收費的綜合水平，反映物業統一管理，所應達到的綜合管理水平，用于反映物業管理水平的高低。Y1Y2Y3……Yk說明公共性服務費分攤到單體，某單體業主應該繳納的公共性服務費標準，反映物業管理公共性服務于某單體業主管理服務水平的高低。應當指出，上述指標只是反映同一時空，相同條件物業管理的管理服務水平，但是兩個住宅區不可能存在于同一時空，相同條件，因此不能絕對地用于比較兩個住宅區管理服務水平，要比較只是相對而言，還因為物業管理不是某一時間的，而是一個長時間的過程。這里也提出比較物業管理學的理論體系問題。

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